فرم مبایعه نامه املاک

فرم مبایعه نامه املاک سندی حیاتی است که در معاملات خرید و فروش ملک، تعهدات و حقوق طرفین را مکتوب می کند تا از بروز ابهامات و اختلافات جلوگیری شود. این فرم، اساس یک معامله ملکی امن و شفاف را بنا می نهد و تضمین کننده منافع خریدار و فروشنده تا زمان انتقال رسمی سند است.

معاملات ملکی، از خرید یک آپارتمان کوچک گرفته تا فروش یک زمین وسیع، همواره یکی از مهم ترین و گاه پیچیده ترین تصمیمات مالی زندگی افراد به شمار می روند. در این مسیر پرفراز و نشیب، اسناد و قراردادها نقش ستون فقرات معامله را ایفا می کنند. شاید بسیاری از افراد با واژه «مبایعه نامه» آشنا باشند، اما درک عمیق از ماهیت حقوقی، تفاوت های آن با سایر اسناد و چگونگی تنظیم صحیح آن، اغلب نادیده گرفته می شود. تجربه نشان داده است که سهل انگاری در این مرحله می تواند به مشکلات حقوقی جدی و خسارات مالی سنگین منجر شود.

این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع و کاربردی، به شما کمک خواهد کرد تا با اطمینان و آگاهی کامل، وارد دنیای معاملات ملکی شوید. از تعریف حقوقی مبایعه نامه و تمایز آن با قولنامه گرفته تا مدارک لازم، ارکان اصلی، و راهنمای گام به گام تکمیل فرم، تمامی جنبه های این سند حیاتی مورد بررسی قرار می گیرد. در کنار توضیحات مفصل، فرم های خام و نمونه های تکمیل شده مبایعه نامه املاک در قالب Word و PDF نیز برای دانلود و استفاده شما ارائه شده است تا با اطمینان بیشتری بتوانید معامله های خود را به سرانجام برسانید.

مبایعه نامه املاک چیست و چرا از آن استفاده می کنیم؟

معامله ملک، چه برای خریدار و چه برای فروشنده، غالباً یک رویداد بزرگ و سرنوشت ساز در زندگی محسوب می شود. در این میان، سندی به نام مبایعه نامه املاک وجود دارد که نقش کلیدی در تضمین حقوق و تعهدات طرفین ایفا می کند. این سند، بیش از یک کاغذ معمولی، بیانگر یک توافق حقوقی الزام آور است که مسیر انتقال مالکیت را هموار می سازد.

تعریف حقوقی مبایعه نامه (بیع نامه)

در ادبیات حقوقی، مبایعه نامه را «بیع نامه» نیز می نامند. بیع در فقه و قانون مدنی ایران به معنای خرید و فروش است. به موجب ماده 338 قانون مدنی، بیع عبارت است از «تملیک عین به عوض معلوم». این تعریف به این معناست که در یک معامله بیع، مال (عین) در ازای دریافت یک مبلغ مشخص (عوض معلوم) به مالکیت فرد دیگری درمی آید. مبایعه نامه دقیقاً همین انتقال مالکیت را مستند می کند.

ارکان اصلی هر عقد بیع (و در نتیجه مبایعه نامه) شامل موارد زیر است:

• بایع (فروشنده): کسی که مالکیت را منتقل می کند.
• مشتری (خریدار): کسی که مالکیت را به دست می آورد.
• مبیع (مال مورد معامله): همان ملک یا هر عین دیگری که خرید و فروش می شود.
• ثمن (بها): مبلغی که خریدار در ازای مبیع پرداخت می کند.

ماهیت حقوقی مبایعه نامه به عنوان یک «عقد لازم» و «سند عادی» بسیار حائز اهمیت است. عقد لازم یعنی قراردادی که هیچ یک از طرفین، به تنهایی و بدون رضایت دیگری، یا بدون وجود دلایل قانونی مشخص (خیارات)، نمی تواند آن را بر هم زند. این ویژگی، ثبات و قطعیت را به معامله می بخشد. همچنین، مبایعه نامه یک سند عادی محسوب می شود، به این معنا که در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده است، اما با این حال، اعتبار حقوقی قوی دارد و تعهدات مندرج در آن، قابل پیگیری قضایی هستند. در واقع، مبایعه نامه خود یک قرارداد کامل انتقال مالکیت است که پیش زمینه ای برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه محسوب می شود و صرفاً یک قول یا وعده نیست.

اهمیت و ضرورت تنظیم مبایعه نامه

تجربه به بسیاری از خریداران و فروشندگان نشان داده است که تنظیم یک مبایعه نامه دقیق و کامل، از بسیاری از سوءتفاهم ها و اختلافات آینده جلوگیری می کند. ضرورت تنظیم مبایعه نامه از چند جنبه قابل بررسی است:

1. تضمین حقوق طرفین قبل از انتقال رسمی سند: از زمان امضای مبایعه نامه تا لحظه انتقال سند رسمی در دفترخانه، ممکن است مدت زمان زیادی سپری شود. مبایعه نامه در این فاصله، حقوق هر دو طرف را تضمین می کند و از بروز مشکلات احتمالی مانند تغییر نظر یکی از طرفین یا تغییر شرایط بازار جلوگیری می نماید.
2. ایجاد تعهدات متقابل و الزام آور: با امضای مبایعه نامه، خریدار متعهد به پرداخت ثمن در موعد مقرر و فروشنده متعهد به تحویل ملک و حضور در دفترخانه برای انتقال سند می شود. این تعهدات الزام آور هستند و عدم رعایت آن ها می تواند منجر به پیگیری قضایی و دریافت خسارت شود.
3. جلوگیری از تغییر قیمت و شرایط معامله: قیمت ملک و شرایط پرداخت در مبایعه نامه تثبیت می شود. این امر به ویژه در بازارهای پرنوسان، از تغییرات ناگهانی قیمت یا شرایط معامله توسط یکی از طرفین جلوگیری می کند و امنیت خاطر را برای هر دو طرف به ارمغان می آورد.

در معاملات ملکی، مبایعه نامه به مثابه سنگ بنای حقوقی معامله عمل می کند. این سند، راهنمای شما در مسیری است که از توافق اولیه تا انتقال قطعی سند مالکیت، با اطمینان خاطر گام بردارید و از بروز مشکلات پیش بینی نشده جلوگیری کنید.

تفاوت مبایعه نامه با قولنامه: سردرگمی رایج را برطرف کنید!

در میان اصطلاحات حقوقی مربوط به معاملات ملکی، شاید کمتر کلمه ای به اندازه «مبایعه نامه» و «قولنامه» باعث سردرگمی شود. بسیاری از افراد این دو را یکسان می دانند یا به جای یکدیگر به کار می برند، در حالی که در حقوق ایران، تفاوت های اساسی و ماهوی بین آن ها وجود دارد که بی توجهی به آن می تواند عواقب حقوقی جدی به دنبال داشته باشد. شناخت این تفاوت ها، برای هر کسی که قصد معامله ملک دارد، حیاتی است.

قولنامه چیست؟ (ماهیت تعهدی محض)

قولنامه، همانطور که از نامش پیداست، در واقع یک «قول» یا «وعده» برای انجام یک معامله در آینده است. ماهیت حقوقی قولنامه تعهدی محض است. یعنی طرفین در آن متعهد می شوند که در زمان مشخصی، معامله اصلی (بیع) را انجام دهند و قرارداد خرید و فروش را منعقد کنند. قولنامه به خودی خود، به هیچ وجه انتقال مالکیت را صورت نمی دهد و تنها ایجاد یک تعهد به انجام کار (انجام بیع) است.

توضیح محدودیت های حقوقی و ضمانت اجرایی آن:
قولنامه می تواند شامل وجه التزام (جریمه) برای عدم انجام تعهد باشد، اما حتی در صورت وجود وجه التزام نیز، این سند به طور مستقیم مالکیت را منتقل نمی کند. پیگیری حقوقی قولنامه عمدتاً به منظور الزام طرف متخلف به انجام وعده (یعنی تنظیم مبایعه نامه یا سند رسمی) است و نه الزام به انتقال مالکیت از همان ابتدا.

مقایسه جامع: مبایعه نامه در برابر قولنامه

برای درک بهتر، مقایسه این دو سند در قالب یک جدول می تواند بسیار روشن کننده باشد:

ویژگی	مبایعه نامه	قولنامه
ماهیت حقوقی	عقد بیع و انتقال مالکیت (هرچند سند رسمی هنوز منتقل نشده باشد)	تعهد به انجام بیع در آینده (وعده معامله)
انتقال مالکیت	بله (مالکیت عرفی منتقل می شود و برای انتقال رسمی سند لازم است)	خیر (فقط تعهد به انتقال مالکیت در آینده)
الزام آور بودن	بسیار قوی و قابل پیگیری قضایی برای الزام به تنظیم سند رسمی و سایر تعهدات	تعهدی، اما پیگیری آن عمدتاً برای الزام به تنظیم مبایعه نامه یا سند است
کد رهگیری	اغلب در بنگاه های دارای مجوز، دارای کد رهگیری است	معمولاً بدون کد رهگیری (مگر اینکه در چارچوب سامانه خاصی تنظیم شود)
فسخ	تنها با شرایط قانونی (خیارات) یا توافق طرفین امکان پذیر است	به طور کلی، آسان تر (در صورت عدم ذکر وجه التزام یا سایر شروط خاص)

چرا باید مبایعه نامه را به قولنامه ترجیح دهید؟

با توجه به تفاوت های ماهوی فوق، روشن است که در معاملات املاک، مبایعه نامه سند قوی تر و معتبرتری است. خریداران و فروشندگانی که از این تفاوت آگاهند، معمولاً ترجیح می دهند معامله خود را در قالب مبایعه نامه انجام دهند. دلایل این ترجیح عبارتند از:

1. امنیت بیشتر: مبایعه نامه به دلیل ماهیت انتقال مالکیت و الزام آور بودن قوی تر، امنیت حقوقی بیشتری را برای طرفین فراهم می کند. در صورت بروز مشکل، اثبات حقوق و پیگیری قضایی با مبایعه نامه به مراتب راحت تر است.
2. کاهش ریسک: با تنظیم مبایعه نامه، بسیاری از ابهامات و نقاط ضعف حقوقی قولنامه از بین می رود و ریسک بروز اختلافات آینده به حداقل می رسد.
3. قابلیت استناد قوی تر: مبایعه نامه به عنوان سند عادی بیع، در مراجع قضایی قابلیت استناد بالاتری دارد و به عنوان دلیلی بر وقوع معامله، مورد پذیرش است.

اغلب افرادی که درگیر معاملات ملکی شده اند، به این نتیجه رسیده اند که برای حفظ منافع خود و جلوگیری از سردرگمی های حقوقی، بهتر است از همان ابتدا بر تنظیم یک مبایعه نامه جامع و استاندارد اصرار ورزند. این انتخاب هوشمندانه، آرامش خاطر بیشتری را در فرآیند پیچیده خرید و فروش ملک به ارمغان می آورد.

مدارک مورد نیاز برای تنظیم مبایعه نامه املاک: هیچ چیز را از قلم نیندازید!

برای تنظیم یک مبایعه نامه املاک محکم و بی نقص، جمع آوری مدارک لازم، اولین و حیاتی ترین گام است. کمبود یا نقص در هر یک از این مدارک می تواند روند معامله را به تاخیر بیندازد یا حتی آن را با چالش های حقوقی جدی مواجه کند. تجربه نشان داده است که لیست دقیق و کاملی از مدارک مورد نیاز، می تواند از بسیاری از استرس ها و سردرگمی ها جلوگیری کند.

مدارک هویتی خریدار و فروشنده

تایید هویت طرفین معامله، اصلی ترین مرحله برای اطمینان از اعتبار حقوقی مبایعه نامه است. این مدارک شامل موارد زیر می شود:

• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی: برای هر دو طرف خریدار و فروشنده الزامی است. اطمینان حاصل شود که تاریخ اعتبار کارت ملی منقضی نشده باشد.
• در صورت وکالتی بودن معامله:
  • وکالت نامه معتبر: اگر یکی از طرفین (یا هر دو) وکیل هستند، ارائه اصل و کپی وکالت نامه رسمی که حدود اختیارات وکیل در آن به وضوح قید شده باشد، ضروری است. اعتبار وکالت نامه باید در دفاتر اسناد رسمی استعلام شود تا از ابطال یا عزل وکیل اطمینان حاصل گردد.
  • مدارک هویتی وکیل: شناسنامه و کارت ملی وکیل نیز باید ارائه شود.
• در صورت ورثتی بودن ملک:
  • گواهی انحصار وراثت: اصل و کپی گواهی انحصار وراثت که نشان دهنده ورثه قانونی و سهم هر یک از آن ها باشد.
  • مدارک هویتی تمامی وراث: شناسنامه و کارت ملی تمامی وراث، زیرا تمامی آن ها باید زیر مبایعه نامه را امضا کنند یا به یک نفر از میان خود وکالت دهند.
  • مفاصاحساب مالیات بر ارث: گواهی پرداخت مالیات بر ارث نیز باید ارائه شود.
• در صورت مالکیت شخص حقوقی (شرکت):
  • اساسنامه و آگهی آخرین تغییرات شرکت: برای احراز هویت شرکت و اختیارات مدیران.
  • مدارک هویتی مدیران امضاکننده: شناسنامه و کارت ملی افرادی که از طرف شرکت حق امضا دارند.

مدارک مربوط به ملک مورد معامله

اطمینان از صحت و سلامت حقوقی ملک، به اندازه هویت طرفین اهمیت دارد. مدارک زیر باید به دقت بررسی شوند:

• اصل و کپی سند مالکیت:
  • سند تک برگ: جدیدترین نوع سند که دارای اطلاعات کامل و یکپارچه است.
  • سند دفترچه ای (منگوله دار): در صورت قدیمی بودن سند، باید از طریق سامانه ثبت اسناد و املاک کشور، استعلام گرفته شود تا از عدم تغییرات یا مشکلات آن اطمینان حاصل شود.
• پایان کار: برای آپارتمان ها و ساختمان های ساخته شده، گواهی پایان کار شهرداری که نشان دهنده اتمام عملیات ساختمانی مطابق با مجوزها است، الزامی است.
• مجوز ساخت: برای زمین های دارای پروانه ساختمانی، ارائه پروانه ساخت.
• آخرین قبوض آب، برق، گاز، تلفن: برای اطمینان از عدم وجود بدهی های مربوط به انشعابات ملک.
• گواهی عدم خلافی شهرداری: این گواهی تضمین می کند که ملک هیچ گونه تخلف ساختمانی (مانند تغییر کاربری غیرمجاز یا اضافه بنا) ندارد. در صورت وجود تخلف، باید وضعیت آن قبل از معامله مشخص شود.
• استعلامات ثبت اسناد و املاک:
  • این استعلامات برای اطمینان از عدم در رهن بودن ملک (به عنوان وثیقه وام بانکی)، عدم بازداشت ملک (توسط مراجع قضایی)، عدم وجود معارض یا هرگونه مشکل ثبتی دیگر، بسیار حیاتی است.
  • از طریق دفترخانه اسناد رسمی می توان استعلامات لازم را دریافت کرد.
• بنچاق ملک (در صورت وجود و برای سابقه): بنچاق سند اولیه مالکیت است که ممکن است اطلاعات تکمیلی در مورد سابقه ملک را ارائه دهد.
• مفاصاحساب عوارض شهرداری و نوسازی: گواهی تسویه حساب عوارض شهرداری و نوسازی ملک.
• گواهی از اداره مالیات (مربوط به فروش): در برخی موارد، برای فروش ملک، گواهی پرداخت مالیات نقل و انتقال لازم است.

جمع آوری و بررسی دقیق تمامی این مدارک، فرآیندی زمان بر اما ضروری است که به خریدار و فروشنده اطمینان می دهد معامله ای شفاف، قانونی و عاری از هرگونه مشکل حقوقی را تجربه می کنند.

ارکان و قوانین نوشتن مبایعه نامه املاک: قرارداد شما باید شامل چه مواردی باشد؟

یک مبایعه نامه املاک دقیق و استاندارد، مانند یک نقشه راه برای معامله عمل می کند. این سند باید شامل تمامی جزئیات و شروطی باشد که حقوق و تعهدات هر یک از طرفین را به وضوح بیان کند. بسیاری از اختلافاتی که در معاملات ملکی پیش می آید، ریشه در نقص یا ابهام در متن مبایعه نامه دارد. بنابراین، آشنایی با ارکان اصلی و قوانین نوشتن آن، یک ضرورت غیرقابل انکار است.

مشخصات دقیق طرفین

اساسی ترین بخش هر قرارداد، شناسایی دقیق طرفین است. این بخش شامل موارد زیر می شود:

• نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، آدرس و شماره تماس دقیق: این اطلاعات باید برای خریدار و فروشنده (و در صورت وجود، وکیل یا نماینده قانونی آن ها) به طور کامل و بدون نقص قید شود.
• توضیح لزوم احراز هویت: تمامی این اطلاعات باید با مدارک هویتی اصلی (شناسنامه و کارت ملی) مطابقت داده شود. این احراز هویت دقیق، مانع از هرگونه ادعای نادرست یا سواستفاده در آینده خواهد شد.

مشخصات کامل و ثبتی ملک

ملک مورد معامله باید به گونه ای در مبایعه نامه توصیف شود که هیچ ابهامی در خصوص آن وجود نداشته باشد. این بخش شامل:

• نوع ملک: مسکونی (آپارتمان، ویلا)، تجاری (مغازه، دفتر کار)، اداری، زمین (باغ، کشاورزی، مسکونی).
• پلاک ثبتی اصلی و فرعی، بخش: این اطلاعات حیاتی ترین بخش شناسایی ملک است و باید با سند مالکیت مطابقت کامل داشته باشد.
• مساحت دقیق: متراژ دقیق ملک بر اساس سند (به عدد و حروف).
• نشانی دقیق و کد پستی: آدرس کامل ملک که باید با پلاک ثبتی و سند همخوانی داشته باشد.
• متراژ و تعداد طبقات/واحدهای آپارتمان (در صورت لزوم): برای آپارتمان ها، شماره طبقه و واحد نیز مهم است.
• تجهیزات و متعلقات ملک: ذکر دقیق متعلقاتی مانند پارکینگ (با شماره و مساحت)، انباری (با شماره و مساحت)، انشعابات (آب، برق، گاز، تلفن)، سیستم گرمایش و سرمایش، آسانسور، بالکن و هرگونه تجهیزات دیگر که جزء ملک محسوب می شوند.

ثمن معامله و نحوه پرداخت

مبلغ معامله و چگونگی پرداخت آن، باید با دقت و وضوح کامل در مبایعه نامه قید شود.

• مبلغ دقیق معامله: قیمت کل ملک به عدد و حروف و با واحد پول مشخص (مثلاً ریال یا تومان).
• جزئیات پیش پرداخت، اقساط، چک ها و تاریخ سررسید آن ها: اگر پرداخت به صورت اقساطی یا با چک صورت می گیرد، مبلغ پیش پرداخت، تعداد اقساط، مبلغ هر قسط، شماره چک ها، نام بانک و تاریخ دقیق سررسید هر چک باید به وضوح قید شود.
• نحوه واریز: مشخص شود که مبلغ به چه حسابی (شماره حساب و نام صاحب حساب) واریز می شود یا به صورت نقدی پرداخت می گردد.

زمان و شرایط تحویل ملک

یکی از دغدغه های اصلی خریداران، زمان تحویل گرفتن ملک است.

• تاریخ دقیق تحویل ملک: روز، ماه و سال دقیق تحویل ملک به خریدار باید مشخص شود.
• شرایط نگهداری ملک تا زمان تحویل: تعهد فروشنده به نگهداری ملک در وضعیت موجود و عدم ایجاد تغییرات یا خسارت تا زمان تحویل.

زمان و مکان تنظیم سند رسمی

مبایعه نامه پیش زمینه ای برای انتقال سند رسمی است. این بخش شامل:

• تاریخ و دفترخانه اسناد رسمی مشخص: تعیین تاریخ دقیق و نام دفترخانه اسناد رسمی که طرفین باید برای انتقال سند در آنجا حاضر شوند.
• مسئولیت پرداخت هزینه های انتقال سند: باید مشخص شود که هزینه های مربوط به انتقال سند (مانند عوارض شهرداری، مالیات نقل و انتقال، حق الثبت، حق التحریر) بر عهده کدام طرف یا به چه نسبتی میان آن ها تقسیم می شود. (به طور عرفی در ایران، مالیات بر عهده فروشنده و حق الثبت و حق التحریر معمولاً نصف نصف است، اما توافق طرفین می تواند خلاف این باشد).

شرایط فسخ قرارداد و وجه التزام

برای پیش بینی بدترین سناریوها و حمایت از حقوق طرفین، تعیین شرایط فسخ و جریمه های مربوطه ضروری است.

• مواردی که طرفین حق فسخ دارند: باید به وضوح بیان شود که در چه شرایطی، هر یک از طرفین می تواند قرارداد را فسخ کند. (مثلاً عدم پرداخت اقساط توسط خریدار، عدم حضور فروشنده در دفترخانه، وجود عیب پنهان در ملک).
• تعیین مبلغ وجه التزام (جریمه): تعیین مبلغ مشخصی به عنوان جریمه برای هر یک از طرفین در صورت عدم انجام تعهد یا فسخ غیرقانونی قرارداد. این مبلغ باید به اندازه ای باشد که ضمانت اجرایی قوی داشته باشد.

شروط و تعهدات خاص (مثلاً تحویل بدون بدهی، وضعیت مستأجر)

برخی معاملات ممکن است شرایط منحصر به فردی داشته باشند که باید در مبایعه نامه قید شوند.

• ذکر هرگونه توافق خاص: هر توافقی که در فرم های استاندارد نیست اما برای طرفین اهمیت دارد، باید به تفصیل نوشته شود. (مانند تحویل ملک بدون بدهی آب، برق، گاز، تلفن، شارژ ساختمان و مالیات، یا وضعیت مستأجر فعلی ملک و نحوه تخلیه آن).
• تعهد به رفع موانع: اگر ملک دارای مانع یا مشکلی است (مثلاً در رهن بانک است)، فروشنده باید متعهد شود که قبل از تاریخ انتقال سند، نسبت به رفع آن اقدام کند.

در نهایت، تمام صفحات مبایعه نامه باید توسط خریدار، فروشنده و شهود امضا و اثر انگشت شود تا از هرگونه تغییر یا ادعای بعدی جلوگیری به عمل آید.

دانلود فرم خام و نمونه تکمیل شده مبایعه نامه املاک (Word و PDF)

پس از آشنایی با اهمیت و ارکان مبایعه نامه، نوبت به بخش عملیاتی ماجرا می رسد: دسترسی به فرم های استاندارد. برای اینکه بتوانید با اطمینان خاطر و بدون سردرگمی، معاملات ملکی خود را تنظیم کنید، ما فرم های خام و نمونه های تکمیل شده مبایعه نامه املاک را در قالب های Word و PDF در اختیار شما قرار می دهیم. این منابع به شما کمک می کنند تا هم چارچوب اصلی یک مبایعه نامه قانونی را بشناسید و هم با الگوبرداری از یک نمونه تکمیل شده، مراحل پر کردن آن را به سادگی انجام دهید.

دانلود فرم خام مبایعه نامه املاک (استاندارد و قابل ویرایش)

فرم خام مبایعه نامه، اسکلت اصلی قرارداد را تشکیل می دهد که شما می توانید اطلاعات خاص معامله خود را در آن وارد کنید.
این فرم ها بر اساس استانداردهای حقوقی رایج تنظیم شده اند و شامل تمامی بندهای اساسی یک مبایعه نامه قانونی هستند.

• فرم Word خام مبایعه نامه: این نسخه برای کسانی مناسب است که قصد دارند تمامی اطلاعات را به صورت الکترونیکی و با امکان ویرایش کامل، در فرم وارد کنند. (لینک دانلود فرضی)
• فرم PDF خام مبایعه نامه: این نسخه برای چاپ و تکمیل دستی مناسب است. بسیاری ترجیح می دهند فرم را پرینت گرفته و به صورت دستی، با خودکار آبی، آن را تکمیل و امضا کنند. (لینک دانلود فرضی)

دانلود نمونه تکمیل شده مبایعه نامه املاک (با جزئیات و توضیحات)

برای بسیاری از افراد، دیدن یک نمونه تکمیل شده، کمک شایانی به درک بهتر فرآیند پر کردن فرم می کند. ما یک سناریوی رایج را در نظر گرفته و مبایعه نامه آن را تکمیل کرده ایم تا شما بتوانید به عنوان الگو از آن استفاده کنید.

سناریو نمونه: خرید و فروش یک آپارتمان ۱۰۰ متری مسکونی در تهران با پارکینگ و انباری.

این نمونه شامل اطلاعات دقیق خریدار و فروشنده، مشخصات کامل ملک (پلاک ثبتی، متراژ، آدرس، متعلقات)، مبلغ معامله و نحوه پرداخت (پیش پرداخت و اقساط)، تاریخ تحویل و تاریخ تنظیم سند رسمی، و همچنین بندهای مربوط به فسخ و وجه التزام است.

• نمونه تکمیل شده Word: این فایل قابل ویرایش است و شما می توانید با بررسی جزئیات و توضیحات، به خوبی با نحوه پر کردن هر بخش آشنا شوید. (لینک دانلود فرضی)
• نمونه تکمیل شده PDF: این فایل فقط برای مطالعه و الگوبرداری است و به شما کمک می کند تا یک تصویر کامل از مبایعه نامه نهایی داشته باشید. (لینک دانلود فرضی)

توصیه می شود قبل از تکمیل هر فرمی، ابتدا نمونه تکمیل شده را به دقت مطالعه کنید تا با ساختار و نحوه ورود اطلاعات آشنا شوید. این کار از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری می کند.

راهنمای گام به گام تکمیل فرم مبایعه نامه املاک (با مثال از نمونه تکمیل شده)

پر کردن فرم مبایعه نامه املاک، نیاز به دقت فراوان دارد. حتی یک اشتباه کوچک یا نادیده گرفتن یک بند می تواند عواقب حقوقی بزرگی داشته باشد. افرادی که برای اولین بار اقدام به تنظیم مبایعه نامه می کنند، اغلب با این سؤال مواجه می شوند که چگونه هر بخش را به درستی تکمیل کنند. این راهنمای گام به گام، با مثال هایی برگرفته از یک نمونه تکمیل شده، به شما کمک می کند تا این فرآیند را با اطمینان انجام دهید.

گام 1: جمع آوری مدارک و اطلاعات اولیه (پیش از نشست)

پیش از اینکه دور میز بنشینید و شروع به تکمیل فرم کنید، حتماً تمامی مدارک هویتی و ملکی را که در بخش های قبلی توضیح داده شد، جمع آوری کنید. این شامل:

• شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده.
• اصل سند مالکیت ملک.
• گواهی پایان کار (برای آپارتمان ها).
• قبوض تسویه شده آب، برق، گاز و تلفن.
• اطلاعات مربوط به پلاک ثبتی، متراژ دقیق و آدرس کامل ملک.
• تعیین دقیق ثمن معامله و نحوه پرداخت (مبلغ پیش پرداخت، تعداد و زمان اقساط، شماره چک ها).
• مشخص کردن تاریخ تحویل ملک و تاریخ مراجعه به دفترخانه برای انتقال سند رسمی.

گام 2: بخش اول – مشخصات فروشنده و خریدار

این بخش شامل فیلدهای اطلاعات شخصی است.

مثال:

فروشنده: آقای/خانم (نام کامل) ____________ فرزند ____________ کد ملی ____________ شماره شناسنامه ____________ تاریخ تولد ____________ آدرس دقیق ____________ تلفن ____________

خریدار: آقای/خانم (نام کامل) ____________ فرزند ____________ کد ملی ____________ شماره شناسنامه ____________ تاریخ تولد ____________ آدرس دقیق ____________ تلفن ____________

اطمینان حاصل کنید که تمامی اطلاعات با مدارک شناسایی مطابقت داشته باشد. در صورتی که طرفین شرکت یا وکیل باشند، اطلاعات مربوط به شرکت (شماره ثبت، شناسه ملی) یا وکیل (نام، کد ملی، شماره وکالت نامه) درج می شود.

گام 3: بخش دوم – مشخصات ملک مورد معامله

این قسمت قلب مبایعه نامه است و باید با نهایت دقت تکمیل شود.

مثال:

نوع ملک: آپارتمان مسکونی

پلاک ثبتی اصلی: ________________ پلاک ثبتی فرعی: ________________ بخش: ________________

مساحت طبق سند: ___________ متر مربع

آدرس دقیق ملک: ______________ کوچه ______________ پلاک ______________ کد پستی ______________

متعلقات ملک: پارکینگ به شماره ______________ و انباری به شماره ______________

وضعیت سند: تک برگ / دفترچه ای

توضیحات دیگر (مثلاً تعداد اتاق، امکانات خاص): ________________

تمامی این اطلاعات باید به طور کامل از روی سند مالکیت استخراج و وارد شود.

گام 4: بخش سوم – تعیین ثمن (قیمت) و نحوه پرداخت

این بخش جزئیات مالی معامله را در بر می گیرد.

مثال:

مبلغ کل معامله: ______________ (به عدد) تومان / ریال، معادل ______________ (به حروف) تومان / ریال.

مبلغ پیش پرداخت: ______________ تومان / ریال (در زمان امضای مبایعه نامه)

نحوه پرداخت الباقی: مبلغ ______________ تومان / ریال طی (تعداد) ______________ فقره چک/به صورت واریز به حساب در تاریخ های زیر:

• چک شماره ______________ به مبلغ ______________ در تاریخ ______________ (نام بانک: ______________)
• واریز به حساب شماره ______________ به مبلغ ______________ در تاریخ ______________ (نام صاحب حساب: ______________)

تمامی جزئیات چک ها (شماره، تاریخ، مبلغ، نام بانک) و اطلاعات حساب های بانکی باید به دقت ثبت شود.

گام 5: بخش چهارم – تعهدات، شروط و زمان بندی

این بخش، شامل توافقات مربوط به تحویل، انتقال سند و شروط خاص است.

مثال:

تاریخ تحویل ملک: روز ______________ ماه ______________ سال ______________

تاریخ و دفترخانه تنظیم سند رسمی: طرفین متعهد می شوند در تاریخ ______________ در دفترخانه اسناد رسمی شماره ______________ واقع در ______________ برای تنظیم سند رسمی حاضر شوند.

هزینه های انتقال سند: مالیات و عوارض بر عهده فروشنده، حق الثبت و حق التحریر به نسبت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می شود.

شروط فسخ و وجه التزام: در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در تاریخ مقرر برای تنظیم سند، طرف متخلف موظف به پرداخت مبلغ ______________ تومان / ریال به عنوان وجه التزام به طرف مقابل خواهد بود. (ذکر موارد دیگر فسخ مانند خیار غبن فاحش یا عیب)

شروط خاص: (مانند تخلیه کامل ملک، تسویه کامل قبوض تا تاریخ تحویل) ________________

گام 6: امضا، اثر انگشت و شهود

نهایی کردن مبایعه نامه با امضا و اثر انگشت طرفین و شهود ضروری است.

• امضای خریدار و فروشنده: هر دو طرف باید تمامی صفحات مبایعه نامه را امضا و اثر انگشت بزنند.
• اهمیت حضور شهود و امضای آن ها: حداقل دو نفر شاهد بی طرف باید در هنگام تنظیم و امضای مبایعه نامه حضور داشته باشند و تمامی صفحات را امضا کنند. اطلاعات هویتی شهود (نام، نام خانوادگی، کد ملی) نیز باید ثبت شود. این امر به افزایش اعتبار سند و جلوگیری از انکار آن در آینده کمک می کند.

نکات طلایی در هنگام تکمیل و امضای مبایعه نامه

تجربه نشان می دهد که رعایت این نکات می تواند از بسیاری از مشکلات جلوگیری کند:

• استفاده از خودکار آبی: همیشه مبایعه نامه را با خودکار آبی امضا کنید تا اصالت آن در برابر کپی ها و پرینت ها قابل تشخیص باشد.
• عدم خط خوردگی: از هرگونه خط خوردگی، پاک کردن یا اصلاح با لاک غلط گیر خودداری کنید. در صورت نیاز به اصلاح، عبارت صحیح را بنویسید و تمامی طرفین و شهود کنار آن را امضا کنند.
• مطالعه دقیق تمام بندها: پیش از امضا، تمامی بندهای قرارداد را با دقت و حوصله بخوانید و از درک کامل مفاد آن اطمینان حاصل کنید. در صورت وجود هرگونه ابهام، فوراً آن را برطرف کنید.
• لزوم استعلامات: حتماً قبل از امضا و پرداخت مبالغ اصلی، استعلامات لازم (از اداره ثبت اسناد، شهرداری و…) را انجام دهید تا از عدم در رهن بودن، بازداشت، وجود خلافی یا هرگونه مشکل حقوقی دیگر ملک اطمینان یابید.
• دریافت کد رهگیری: در صورت تنظیم مبایعه نامه در بنگاه املاک، حتماً از بنگاه بخواهید کد رهگیری را ثبت و ارائه کند. کد رهگیری اعتبار مبایعه نامه را افزایش می دهد.

با رعایت این راهنما و توجه به جزئیات، تجربه شما از تنظیم مبایعه نامه املاک، نه تنها آسان تر، بلکه امن تر و مطمئن تر خواهد بود.

سوالات متداول (FAQ) در مورد فرم مبایعه نامه املاک

آیا مبایعه نامه بدون کد رهگیری اعتبار دارد؟

بله، مبایعه نامه حتی بدون کد رهگیری نیز می تواند اعتبار داشته باشد، به شرطی که شرایط عمومی صحت قراردادها (مانند قصد و رضای طرفین، اهلیت، مشروعیت جهت معامله) در آن رعایت شده باشد. کد رهگیری بیشتر برای ساماندهی معاملات در بنگاه های املاک و سهولت استعلامات بعدی به کار می رود و عدم وجود آن به معنی بطلان قرارداد نیست، اما حضور آن قطعاً به افزایش اعتبار و قابلیت پیگیری قرارداد کمک می کند.

در چه صورتی می توان مبایعه نامه را فسخ کرد؟

فسخ مبایعه نامه، به دلیل ماهیت عقد لازم بودن آن، تنها در موارد مشخص قانونی یا با توافق طرفین امکان پذیر است. مهم ترین موارد قانونی برای فسخ (خیارات) عبارتند از:

• خیار غبن فاحش: در صورتی که قیمت معامله به طور فاحش (یعنی غیرقابل اغماض و بیش از حد معمول) کمتر یا بیشتر از قیمت واقعی ملک باشد و مغبون (فریب خورده) در زمان معامله از آن بی اطلاع بوده باشد.
• خیار عیب: اگر ملک دارای عیبی باشد که در زمان معامله پنهان بوده و خریدار از آن بی اطلاع بوده باشد.
• خیار تأخیر ثمن: در صورتی که خریدار ثمن معامله را در موعد مقرر پرداخت نکند.
• خیار شرط: اگر در مبایعه نامه، شرطی برای فسخ توسط یکی از طرفین (مثلاً حق فسخ تا یک ماه) گنجانده شده باشد.
• عدم انجام تعهدات: اگر یکی از طرفین تعهدات اصلی خود را (مانند حضور در دفترخانه برای تنظیم سند) انجام ندهد.

اگر ملک خریداری شده در طرح توسعه شهری قرار بگیرد، حق خریدار چیست؟

اگر پس از امضای مبایعه نامه و قبل از انتقال سند رسمی، خریدار متوجه شود که ملک در طرح توسعه شهری (مانند طرح تعریض معبر، فضای سبز، یا اماکن عمومی) قرار دارد و این موضوع در زمان معامله از او پنهان مانده باشد، خریدار می تواند به دلیل وجود عیب پنهان یا تدلیس (فریب)، درخواست فسخ مبایعه نامه را مطرح کند و مبلغ پرداختی خود را به همراه خسارات احتمالی مطالبه نماید. در چنین مواردی، مشاوره با وکیل متخصص املاک ضروری است.

آیا تفاوت قیمت فاحش پس از امضای مبایعه نامه منجر به فسخ می شود؟

بله، اگر تفاوت قیمت (غبن) پس از امضای مبایعه نامه و قبل از سقوط حق فسخ، به اندازه ای باشد که عرفاً قابل اغماض نباشد (یعنی غبن فاحش باشد) و مغبون (کسی که ضرر کرده) در زمان معامله از این تفاوت آگاه نبوده باشد، وی می تواند به استناد خیار غبن، درخواست فسخ قرارداد را مطرح کند. تشخیص فاحش بودن غبن بر عهده کارشناس رسمی دادگستری و سپس دادگاه است.

آیا می توانیم شروط اختصاصی خودمان را به مبایعه نامه اضافه کنیم؟

قطعاً بله. مبایعه نامه یک قرارداد است و طرفین با توافق یکدیگر می توانند هرگونه شرطی را که مخالف قوانین آمره نباشد، به آن اضافه کنند. این شروط می توانند شامل مواردی مانند نحوه تخلیه ملک، تعهدات خاص برای تعمیرات، تعیین جریمه برای هر تأخیر، یا شرایط خاص پرداخت و تحویل باشد. اضافه کردن شروط اختصاصی به حفظ منافع و پیش بینی تمامی جنبه های معامله کمک شایانی می کند، اما توصیه می شود این شروط با مشاوره حقوقی تدوین شوند.

هزینه تنظیم مبایعه نامه در بنگاه یا دفتر اسناد رسمی چقدر است؟

هزینه تنظیم مبایعه نامه در بنگاه املاک (که شامل دریافت کد رهگیری نیز می شود) معمولاً بر اساس تعرفه های مصوب اتحادیه املاک و به صورت درصدی از ارزش معامله تعیین می شود و بین خریدار و فروشنده تقسیم می گردد. برای تنظیم مبایعه نامه در دفتر اسناد رسمی (که کمتر رایج است و معمولاً برای تنظیم سند رسمی مراجعه می شود)، هزینه ها شامل حق الثبت، حق التحریر و مالیات است که بر اساس تعرفه های قانونی و درصدی از ارزش معاملاتی ملک محاسبه می شود.

عدم حضور فروشنده برای تنظیم سند چه تبعاتی دارد؟

اگر خریدار در تاریخ و دفترخانه مقرر برای تنظیم سند حاضر شود و فروشنده بدون دلیل موجه غیبت کند، خریدار می تواند با دریافت گواهی عدم حضور فروشنده از دفترخانه، علیه او در دادگاه طرح دعوی کند. دادگاه در این صورت، فروشنده را ملزم به حضور و تنظیم سند خواهد کرد و در صورت عدم همکاری، ممکن است با حکم دادگاه، سند به نام خریدار منتقل شود. همچنین، اگر در مبایعه نامه وجه التزامی برای عدم حضور تعیین شده باشد، خریدار می تواند علاوه بر الزام به تنظیم سند، مطالبه وجه التزام را نیز بنماید.

نتیجه گیری

معاملات ملکی، تجربیاتی هستند که اغلب با چالش ها و پیچیدگی های خاص خود همراهند. در این میان، فرم مبایعه نامه املاک، نقش یک سند راهنما و ستون فقرات یک معامله امن را ایفا می کند. این مقاله سعی داشت تا با رویکردی جامع و کاربردی، تمامی ابعاد این سند حقوقی را از تعریف و تفاوت های آن با قولنامه گرفته تا مدارک لازم، ارکان اصلی، و راهنمای گام به گام تکمیل آن، برای شما روشن سازد.

همانطور که تجربه نشان داده است، دقت و وسواس در تنظیم مبایعه نامه، به معنای پیشگیری از ده ها مشکل حقوقی و مالی در آینده است. یک مبایعه نامه استاندارد و دقیق، نه تنها حقوق خریدار و فروشنده را تضمین می کند، بلکه با شفاف سازی تعهدات و شروط، آرامش خاطر را به هر دو طرف معامله هدیه می دهد. در شرایطی که پای سرمایه های بزرگ زندگی در میان است، آگاهی و اقدام صحیح، بهترین سپر دفاعی است.

همواره به یاد داشته باشید که در موارد خاص و پیچیده، دریافت مشاوره حقوقی از وکلای متخصص املاک، نه تنها یک گزینه، بلکه یک ضرورت است. یک وکیل می تواند با نگاهی کارشناسانه، نقاط ضعف احتمالی را شناسایی کرده و اطمینان حاصل کند که تمامی منافع شما در قرارداد حفظ شده است.

همین حالا فرم خام و نمونه تکمیل شده مبایعه نامه املاک را دانلود کنید و با اطمینان معامله کنید! برای دریافت مشاوره تخصصی حقوقی در زمینه قراردادهای ملکی و تنظیم مبایعه نامه، با وکلای مجرب ما تماس بگیرید.

---