نمونه دادخواست فروش سرقفلی مشاع

هنگامی که چندین نفر به صورت مشترک (مشاع) صاحب حق سرقفلی یک ملک تجاری هستند و قصد فروش سهم خود را دارند، گاهی این مسیر با چالش هایی همراه می شود. تهیه یک نمونه دادخواست فروش سرقفلی مشاع صحیح و کامل، گام اول و حیاتی برای حل اینگونه اختلافات از طریق مراجع قضایی است.

فروش سرقفلی، به ویژه زمانی که به صورت مشاع باشد، فرآیندی پیچیده و دارای ظرافت های حقوقی خاص خود است. تصور کنید خود را در موقعیتی می یابید که به همراه چندین نفر دیگر، وارث یا شریک سرقفلی یک مغازه یا واحد تجاری هستید. هر یک از شما ممکن است دلایل متفاوتی برای فروش سهم خود داشته باشید، اما دستیابی به یک توافق مشترک برای انجام این کار می تواند به معضلی بزرگ تبدیل شود. در چنین شرایطی، سیستم قضایی کشورمان راهکاری را پیش روی شما قرار می دهد تا بتوانید حق خود را از طریق قانون پیگیری کنید. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع، به شما کمک می کند تا با تمامی ابعاد قانونی، مراحل اجرایی و نکات کلیدی مربوط به دادخواست فروش سرقفلی مشاع آشنا شوید و با آگاهی کامل در این مسیر گام بردارید.

سرقفلی مشاع چیست؟ درک مفهوم و تفاوت های کلیدی

برای شروع این سفر حقوقی، ابتدا باید با مفاهیم پایه ای آشنا شویم. درک اینکه سرقفلی چیست و «مشاع» بودن آن چه معنایی دارد، سنگ بنای تمامی مراحل بعدی است. سرقفلی، به زبان ساده، حقی است که مستأجر یک ملک تجاری برای تصرف و ادامه کسب وکار در آن ملک پیدا می کند. این حق، ارزش مالی قابل توجهی دارد و قابل خرید و فروش است، البته با شرایط خاص خود.

تعریف سرقفلی و حق کسب و پیشه و تمایز آن ها

بسیاری از افراد به اشتباه واژه های سرقفلی و حق کسب و پیشه را به جای یکدیگر به کار می برند، در حالی که این دو مفهوم تفاوت های ماهوی دارند. سرقفلی عمدتاً به قراردادهای اجاره ای مربوط می شود که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند (تحت قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶) و به واسطه پرداخت مبلغی هنگام اجاره یا حتی بدون آن، مستأجر حق اولویت در اجاره ملک یا حق تصرف و کسب و کار را پیدا می کند. این حق، با پرداخت وجه به مالک یا مستأجر قبلی، ایجاد می شود.

اما حق کسب و پیشه یا تجارت، حقی است که به مرور زمان و بر اثر فعالیت تجاری مستأجر در ملک و ایجاد شهرت و اعتبار برای آن محل، به وجود می آید. این حق، مستقیماً ناشی از شهرت و رونق کسب وکار مستأجر است و میزان آن با توجه به سابقه فعالیت، موقعیت ملک و شهرت کسبی تعیین می شود. این حق نیز مانند سرقفلی، ارزش مالی دارد و در صورت تخلیه ملک به مستأجر تعلق می گیرد، مگر اینکه مستأجر شرایط خاصی را نقض کرده باشد.

تفاوت اصلی این است که سرقفلی در ابتدای قرارداد اجاره با پرداخت پول ایجاد می شود، در حالی که حق کسب و پیشه به تدریج و با فعالیت مستأجر شکل می گیرد. در دعاوی فروش سرقفلی مشاع، معمولاً منظور همان حق سرقفلی است که به موجب قوانین خاص، قابلیت انتقال دارد.

مفهوم مشاع در حوزه اموال و ارتباط آن با سرقفلی

واژه مشاع به معنای مشترک و غیرقابل تفکیک است. زمانی که می گوییم سرقفلی مشاع است، یعنی این حق میان چندین نفر به صورت مشترک و غیرقابل افراز تقسیم شده است. به عبارت دیگر، هر یک از شرکا، سهم مشخصی از کل حق سرقفلی را دارا هستند، اما این سهم به صورت فیزیکی از سهم دیگر شرکا جدا نشده و در تمام اجزا سرقفلی پراکنده است.

دلایل ایجاد مالکیت مشاع در سرقفلی می تواند متفاوت باشد:

• وراثت: پس از فوت مالک سرقفلی، این حق به نسبت سهم الارث بین ورثه او تقسیم می شود.
• مشارکت: دو یا چند نفر با توافق یکدیگر، برای ایجاد یا خرید سرقفلی یک ملک تجاری اقدام کرده و به صورت مشترک مالک آن می شوند.
• صلح یا انتقال: گاهی اوقات، مالک اصلی سرقفلی، بخشی از آن را به شخص یا اشخاص دیگری صلح می کند یا انتقال می دهد، که منجر به ایجاد مالکیت مشاع می شود.

در هر صورت، مالکیت مشاع در سرقفلی به این معناست که هیچ یک از شرکا بدون رضایت و توافق دیگران، نمی توانند به تنهایی کل سرقفلی را به فروش برسانند یا در آن تصرف کنند. اینجاست که چالش ها آغاز می شود و نیاز به دخالت دادگاه احساس می گردد.

حقوق و تکالیف شرکای سرقفلی مشاع

شرکای سرقفلی مشاع، علاوه بر حقوقی که بر ملک دارند، تکالیفی نیز بر عهده دارند. اصلی ترین حق آن ها، حق تصرف مشترک در عین مستأجره و بهره برداری از منافع سرقفلی است. اما مهم ترین تکلیف، رعایت حقوق سایر شرکا و عدم تجاوز به سهم آن هاست. هیچ شریکی حق ندارد بدون اجازه سایر شرکا، در سرقفلی تصرفی انجام دهد که منجر به ضرر یا تضییع حقوق دیگران شود. این محدودیت هاست که در بسیاری از موارد، راه را برای فروش انفرادی سهم هر شریک می بندد و نیاز به حکم قضایی را برای فروش سرقفلی مشاع ایجاب می کند.

چه زمانی برای فروش سرقفلی مشاع باید دادخواست ارائه داد؟ (سناریوهای ضروری)

فروش سرقفلی مشاع، مانند بسیاری از امور حقوقی، ابتدا باید از طریق توافق و حل و فصل مسالمت آمیز آغاز شود. اما گاهی اوقات، شرایط به گونه ای پیش می رود که چاره ای جز پناه بردن به دادگاه و طرح دادخواست نیست. در اینجا به برخی از سناریوهای رایج که شما را به سمت تنظیم نمونه دادخواست فروش سرقفلی مشاع سوق می دهد، اشاره می شود.

عدم توافق بین شرکا/وراث بر سر نحوه فروش یا قیمت

شایع ترین دلیلی که افراد را به دادگاه می کشاند، عدم توافق بین شرکا یا وراث است. تصور کنید شما و خواهر و برادرتان، وارث سرقفلی مغازه ای هستید. شما مایل به فروش سهم خود هستید، اما خواهرتان مایل به ادامه کسب وکار در محل است و برادرتان نیز قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی برای فروش پیشنهاد می دهد. در چنین وضعیتی، رسیدن به یک اجماع تقریباً ناممکن می شود. قانون مدنی برای اینگونه موارد، راهکار فروش از طریق دادگاه را پیش بینی کرده است تا هیچ یک از شرکا، بیش از حد از حق خود محروم نشوند.

عدم امکان افراز (تقسیم فیزیکی) سرقفلی

اصولاً، اموال مشاع قابل افراز (تقسیم فیزیکی) هستند، به این معنی که می توان آن ها را به قطعات کوچک تر تقسیم کرد و هر شریک سهم خود را جداگانه دریافت کند. اما سرقفلی، به دلیل ماهیت خود، اغلب قابل افراز نیست. نمی توان حق سرقفلی یک مغازه را به سه بخش فیزیکی تقسیم کرد و به هر شریک یک بخش جداگانه داد. این عدم امکان افراز، خود یکی از دلایل اصلی برای طرح دادخواست فروش سرقفلی مشاع و درخواست فروش آن به صورت کلی و تقسیم بهای آن بین شرکا است.

نیاز به اخذ حکم قضایی برای رسمیت بخشیدن به انتقال

حتی در مواردی که توافق نسبی بین شرکا وجود دارد، ممکن است خریدار یا حتی خود شرکا، برای اطمینان از صحت و رسمیت معامله، نیاز به یک حکم قضایی داشته باشند. حکم دادگاه، سندیت و اعتبار قانونی به فرآیند فروش می بخشد و از بروز اختلافات آتی جلوگیری می کند. این امر به خصوص در معاملات بزرگ و با مبالغ بالا، اهمیت دوچندانی پیدا می کند.

مواردی که مالک اصلی ملک با انتقال مخالف است و راهکارهای قانونی

یکی از چالش های مهم در فروش سرقفلی، رضایت مالک اصلی ملک است. در بسیاری از قراردادهای اجاره، شرط شده است که مستأجر (صاحب سرقفلی) بدون اجازه مالک، حق انتقال سرقفلی را ندارد. اگر مالک ملک به هر دلیلی با انتقال سرقفلی مشاع مخالفت کند، شرکا باید از طریق دادگاه اقدام کنند. دادگاه در این موارد، با بررسی جوانب امر و احراز شرایط قانونی، می تواند حکم به تجویز انتقال صادر کند، حتی اگر مالک رضایت نداشته باشد، البته در صورت پرداخت حق مالکانه یا حق انتقال به مالک توسط مستاجر و خریدار. این یک پیچیدگی مهم است که نیازمند دانش حقوقی عمیق برای دفاع از حقوق سرقفلی دار است.

در پرونده های مربوط به فروش سرقفلی مشاع، کسب رضایت مالک اصلی ملک همواره یکی از مراحل دشوار و حیاتی است؛ اما قانون گذار راهکارهایی را برای شرایطی که مالک بدون دلیل موجه از انتقال سرقفلی ممانعت می کند، پیش بینی کرده است.

مراحل گام به گام فروش سرقفلی مشاع از طریق مراجع قضایی

حال که با دلایل نیاز به دادخواست آشنا شدید، بیایید فرآیند گام به گام فروش سرقفلی مشاع از طریق دادگاه را بررسی کنیم. این مسیر، نیازمند صبر، دقت و البته راهنمایی حرفه ای است.

گام اول: مشاوره حقوقی تخصصی؛ چرا وکیل سرقفلی ضروری است؟

اولین و شاید حیاتی ترین گام در این مسیر، مراجعه به یک وکیل سرقفلی مشاع متخصص و مجرب است. مسائل مربوط به سرقفلی، به دلیل قوانین متعدد و بعضاً متناقض (قوانین سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶) و همچنین ماهیت خاص این حق، بسیار پیچیده اند. یک وکیل کارآزموده می تواند:

• وضعیت حقوقی دقیق سرقفلی شما را تشخیص دهد (آیا مشمول قانون ۵۶ است یا ۷۶).
• شما را در جمع آوری مدارک صحیح راهنمایی کند.
• یک دادخواست فروش سرقفلی مشاع کاملاً دقیق و مستند تنظیم کند.
• در جلسات دادگاه از حقوق شما به بهترین نحو دفاع کند.
• احتمال موفقیت پرونده شما را افزایش دهد و از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری کند.

گام دوم: جمع آوری مدارک؛ لیست دقیق مدارک مورد نیاز

پس از مشاوره با وکیل، نوبت به جمع آوری مدارک می رسد. این مدارک، اساس و بنیان دادخواست شما را تشکیل می دهند. فقدان یا ناقص بودن هر یک می تواند روند پرونده را کند کرده یا حتی به شکست آن منجر شود. در بخش بعدی، لیستی دقیق تر از مدارک مورد نیاز ارائه خواهد شد.

گام سوم: تنظیم دادخواست فروش سرقفلی مشاع؛ نکات کلیدی در نگارش

تنظیم دادخواست، یک هنر و علم حقوقی است. دادخواست باید به صورت رسمی، شیوا و مستدل نوشته شود. باید تمامی مشخصات خواهان (فردی که دادخواست می دهد) و خوانده (سایر شرکا و مالک اصلی ملک)، خواسته (آنچه از دادگاه می خواهید) و دلایل و منضمات (مدارک و مستندات شما) به صورت دقیق ذکر شود. هر کلمه و جمله در دادخواست، می تواند در سرنوشت پرونده شما تأثیرگذار باشد.

گام چهارم: تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه ها؛ مرجع صالح رسیدگی (دادگاه حقوقی)

پس از تنظیم، دادخواست باید از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه صالح تقدیم شود. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای فروش سرقفلی در دادگاه، دادگاه عمومی حقوقی است. در این مرحله، باید هزینه های دادرسی و سایر هزینه های قانونی مربوطه پرداخت شود. این هزینه ها بر اساس تقویم خواسته یا همان ارزشی که برای سرقفلی قید می کنید، محاسبه می شود.

گام پنجم: جلسات رسیدگی و دفاع؛ ارائه توضیحات و مستندات به دادگاه

پس از تقدیم دادخواست، دادگاه زمانی را برای جلسه رسیدگی تعیین می کند. در این جلسات، شما (یا وکیل شما) فرصت دارید تا دلایل و مستندات خود را به دادگاه ارائه دهید و از خواسته خود دفاع کنید. سایر شرکا و مالک نیز می توانند دفاعیات خود را مطرح کنند. این مرحله نیازمند حضور فعال و پاسخگویی به سؤالات قاضی است.

گام ششم: صدور رأی و تعیین کارشناس؛ ارزیابی قیمت سرقفلی مشاع توسط کارشناس رسمی

در صورتی که دادگاه دلایل شما را موجه تشخیص دهد، حکم به تجویز فروش سرقفلی مشاع صادر می کند. پس از صدور رأی قطعی، دادگاه موضوع را برای ارزیابی به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس با بررسی تمامی جوانب (موقعیت مکانی، متراژ، نوع کسب وکار، سابقه اجاره و…)، قیمت واقعی و روز سرقفلی را تعیین می کند. نظر کارشناس، مبنای اصلی فروش و مزایده خواهد بود.

گام هفتم: اجرای حکم؛ مزایده سرقفلی و تنظیم سند انتقال

پس از تعیین قیمت توسط کارشناس و تایید نهایی، دادگاه مراحل اجرای حکم را آغاز می کند. این مرحله معمولاً شامل مزایده سرقفلی مشاع است. سرقفلی به بالاترین پیشنهاد قیمت فروخته می شود و بهای حاصل از فروش، پس از کسر هزینه های قانونی، به نسبت سهم هر یک از شرکا تقسیم می گردد. در نهایت، با تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی، فرآیند فروش به اتمام می رسد.

نمونه دادخواست فروش سرقفلی مشاع (با توضیحات جامع)

در ادامه، یک نمونه دادخواست فروش سرقفلی مشاع برای شما آورده شده است. لازم به ذکر است که این نمونه صرفاً جنبه راهنمایی دارد و باید توسط وکیل متخصص و با توجه به جزئیات پرونده شما تکمیل و تنظیم شود.

عنوان دادخواست: فروش سرقفلی مشاع

خواهان: [توضیح: نحوه معرفی و مشخصات کامل خواهان/خواهان ها]

در این بخش، اطلاعات کامل فرد یا افرادی که متقاضی فروش سرقفلی هستند، شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، تاریخ تولد، شغل و آدرس دقیق محل سکونت (به همراه کد پستی) درج می شود. اگر خواهان وکیل دارد، مشخصات وکیل نیز باید ذکر شود.

خوانده: [توضیح: نحوه معرفی و مشخصات کامل خوانده/خوانده ها – سایر شرکا و مالک اصلی]

در این قسمت، مشخصات کامل تمامی شرکای دیگر سرقفلی (که با فروش موافق نیستند یا امکان توافق وجود ندارد) و همچنین مشخصات مالک اصلی ملک (موجر) باید ذکر شود. اطلاعات شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی و آدرس دقیق محل سکونت یا کار آن هاست. توجه داشته باشید که مالک اصلی ملک باید حتماً به عنوان خوانده در دادخواست قید شود، زیرا حکم دادگاه بر او نیز تأثیرگذار خواهد بود.

خواسته: صدور حکم بر تجویز فروش سرقفلی مشاع و انجام تشریفات قانونی

خواسته همان چیزی است که شما از دادگاه طلب می کنید. در اینجا، درخواست شما این است که دادگاه به شما اجازه دهد تا سرقفلی مشاع را به فروش برسانید و تمامی مراحل قانونی مربوط به آن (شامل ارزیابی کارشناس، مزایده و تنظیم سند) را انجام دهد.

دلایل و منضمات:

این بخش، ستون فقرات دادخواست شماست و شامل تمامی مستنداتی است که ادعاهای شما را تأیید می کند.

• فتوکپی مصدق اسناد:
  • قرارداد اجاره: کپی برابر اصل قرارداد اجاره ای که بر اساس آن حق سرقفلی ایجاد شده است. تاریخ قرارداد و مفاد آن بسیار مهم است.
  • سند بنچاق سرقفلی: اگر سند مستقلی برای سرقفلی وجود دارد.
  • گواهی انحصار وراثت: برای وراثی که سهم مشاع از سرقفلی دارند.
  • قرارداد مشارکت: اگر مالکیت مشاع بر اساس قرارداد مشارکت است.
  • سند مالکیت ملک اصلی: در صورت امکان و دسترسی.
• استماع شهادت شهود: در صورت لزوم و وجود شاهدانی که بتوانند در مورد وضعیت سرقفلی یا عدم توافق شرکا شهادت دهند.
• تحقیقات محلی و معاینه محل: برای اثبات عدم امکان افراز فیزیکی یا وضعیت ملک.
• ارجاع امر به کارشناسی: درخواست برای ارزیابی قیمت سرقفلی توسط کارشناس رسمی دادگستری.
• سایر ادله و مدارک: هرگونه مدرکی که به اثبات ادعای شما کمک کند (مانند اظهارنامه هایی که برای شرکا ارسال کرده اید، نامه هایی که عدم توافق را نشان می دهد).

شرح دادخواست:

این بخش، مهم ترین قسمت دادخواست است که در آن داستان حقوقی شما به صورت کامل و مستدل شرح داده می شود. این روایت باید شفاف، دقیق و از نظر حقوقی بی نقص باشد.

توضیح دقیق وضعیت سرقفلی و مالکیت مشاع: در ابتدا، باید به صراحت توضیح دهید که سرقفلی مورد نظر (آدرس دقیق ملک تجاری و پلاک ثبتی) در چه تاریخی و چگونه ایجاد شده است. سپس، نحوه مالکیت مشاع خود و سایر شرکا را بیان کنید؛ برای مثال، اینکه شما و خواندگان، ورثه مرحوم [نام مورث] هستید که مالک سرقفلی بوده است، یا اینکه بر اساس قرارداد مشارکتی که در تاریخ [تاریخ قرارداد] منعقد شده است، هر یک دارای سهمی مشاع از سرقفلی هستید.

بیان دلایل نیاز به فروش: در این قسمت، باید به تفصیل بیان کنید که چرا قصد فروش سهم خود از سرقفلی را دارید. دلایل می تواند شامل عدم امکان افراز فیزیکی سرقفلی به دلیل ماهیت آن، عدم توافق سایر شرکا بر سر نحوه مدیریت، بهره برداری یا قیمت فروش سرقفلی، نیاز مبرم مالی به فروش سهم خود، تغییر شغل یا محل اقامت که مانع از بهره برداری از سرقفلی می شود یا هر دلیل موجه دیگری باشد که نشان دهد ادامه مالکیت مشاع، غیرممکن یا مضر است.

استناد به مواد قانونی مرتبط: برای تقویت پایه حقوقی دادخواست، باید به مواد قانونی مرتبط استناد کنید. برای مثال، می توانید به ماده 589 قانون مدنی اشاره کنید که می گوید هر شریک المالی می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید و یا به ماده 591 قانون مدنی که مقرر می دارد اگر افراز و تقسیم ممکن نباشد، باید مال را به فروش رسانید و قیمت آن را تقسیم کرد. همچنین، در صورت لزوم، به مواد قانون روابط موجر و مستأجر مرتبط با انتقال سرقفلی نیز استناد نمایید.

تلاش های قبلی برای حل و فصل مسالمت آمیز: اگر قبل از مراجعه به دادگاه، تلاش هایی برای حل مسالمت آمیز موضوع با سایر شرکا انجام داده اید (مثل ارسال اظهارنامه، برگزاری جلسات)، باید در این بخش به آن ها اشاره کنید. این امر نشان دهنده حسن نیت شما به دادگاه است و می تواند در روند پرونده تأثیر مثبت داشته باشد.

نتیجه گیری و درخواست:

در پایان شرح دادخواست، یک بار دیگر به صورت خلاصه درخواست خود را از دادگاه مطرح می کنید و از مقام محترم قضایی می خواهید که با توجه به دلایل و مستندات ارائه شده، حکم بر فروش سرقفلی مشاع و انجام تمامی تشریفات قانونی مربوط به آن صادر فرماید. این درخواست باید شامل تعیین قیمت توسط کارشناس و تقسیم بهای حاصل از فروش بین شرکا باشد.

نکات مهم در تکمیل فرم:

هرگز نباید فراموش کنید که دقت در پر کردن اطلاعات و تطابق آن با مدارک، از اهمیت بالایی برخوردار است. حتی یک اشتباه کوچک در نام، کد ملی یا آدرس، می تواند باعث رد شدن دادخواست یا تأخیر در رسیدگی شود. تمامی فتوکپی های مدارک باید برابر با اصل شوند.

نمونه دادخواست فروش سرقفلی مشاع

به نام خدا

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

خواهان:
[نام و نام خانوادگی خواهان] فرزند [نام پدر]، کد ملی [شماره ملی]، شماره شناسنامه [شماره شناسنامه]، تاریخ تولد [تاریخ تولد]، شغل [شغل]، به نشانی: [آدرس دقیق خواهان به همراه کد پستی].

خواندگان:
۱. [نام و نام خانوادگی خوانده ۱] فرزند [نام پدر]، کد ملی [شماره ملی]، به نشانی: [آدرس دقیق خوانده ۱].
۲. [نام و نام خانوادگی خوانده ۲] فرزند [نام پدر]، کد ملی [شماره ملی]، به نشانی: [آدرس دقیق خوانده ۲].
۳. [نام و نام خانوادگی مالک اصلی ملک] (مالک شش دانگ عرصه و اعیان) فرزند [نام پدر]، کد ملی [شماره ملی]، به نشانی: [آدرس دقیق مالک].

وکیل خواهان: (در صورت وجود)
[نام و نام خانوادگی وکیل] فرزند [نام پدر]، کد ملی [شماره ملی]، به نشانی: [آدرس دفتر وکیل].

خواسته:
صدور حکم بر تجویز فروش سرقفلی مشاع یک باب مغازه/واحد تجاری واقع در [آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی فرعی و اصلی] و تقسیم بهای حاصل از فروش بین مالکین مشاع به نسبت سهم هر یک، به انضمام کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و…).

دلایل و منضمات:

1. فتوکپی مصدق قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] (که حق سرقفلی بر اساس آن ایجاد شده است).
2. فتوکپی مصدق گواهی حصر وراثت به شماره [شماره گواهی] صادره از [مرجع صادرکننده] (در صورتی که مالکیت مشاع ناشی از وراثت باشد).
3. فتوکپی مصدق سند مالکیت [پلاک ثبتی] ملک اصلی (در صورت امکان).
4. فتوکپی مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان.
5. تصویر اظهارنامه ارسالی به خواندگان (در صورت ارسال).
6. تحقیقات محلی و معاینه محل.
7. استماع شهادت شهود (در صورت نیاز).
8. ارجاع امر به کارشناسی رسمی دادگستری.

شرح دادخواست:

ریاست محترم،
به استحضار می رساند که اینجانب [نام خواهان] و خواندگان ردیف ۱ و ۲، به موجب [ارث از مرحوم/خانم … و گواهی حصر وراثت پیوست] یا [قرارداد مشارکت مورخ …]، هر یک دارای [میزان سهم، مثال: سه دانگ مشاع] از حق سرقفلی یک باب مغازه/واحد تجاری به آدرس [آدرس دقیق ملک] و پلاک ثبتی [پلاک ثبتی] هستیم که در تصرف مستأجری [نام مستأجر کنونی در صورت وجود] قرار دارد و یا در حال حاضر فاقد مستأجر است.

با توجه به اینکه حق سرقفلی مزبور به صورت مشاع بوده و از نظر ماهیت، قابلیت افراز فیزیکی (تقسیم به اجزاء) را ندارد، و همچنین با توجه به اینکه [به دلیل عدم توافق بین مالکین مشاع بر سر نحوه بهره برداری، مدیریت یا قیمت فروش سرقفلی] یا [نیاز مبرم اینجانب به فروش سهم خود به دلیل مشکلات مالی یا تغییر شرایط زندگی]، ادامه وضعیت موجود (مالکیت مشاع) موجبات تضرر و تضییع حقوق اینجانب را فراهم آورده است.

علی رغم تلاش های مکرر اینجانب برای حل و فصل مسالمت آمیز موضوع با سایر شرکا [و حتی ارسال اظهارنامه شماره … مورخ … که تصویر آن پیوست است]، متاسفانه تاکنون توافقی حاصل نشده و امکان فروش سهم اینجانب به صورت مجزا از سایر سهام میسر نگردیده است.

همچنین، خوانده ردیف ۳ (مالک اصلی ملک)، به دلایل [مثال: عدم تمایل به انتقال سرقفلی، یا درخواست وجهی نامتعارف]، با انتقال سرقفلی مشاع مخالفت می نماید که این امر خود نیز موجب تعقید و طولانی شدن روند فروش شده است.

لذا، با استناد به مواد ۵۸۹ و ۵۹۱ قانون مدنی و قوانین مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و با عنایت به اینکه افراز سرقفلی از نظر ماهوی امکان پذیر نبوده و ادامه شرکت موجب تضرر است، از محضر محترم دادگاه تقاضای صدور حکم بر تجویز فروش سرقفلی مشاع ملک مذکور از طریق مزایده، تعیین قیمت کارشناسی توسط کارشناس رسمی دادگستری و تقسیم بهای حاصل از فروش بین مالکین مشاع به نسبت سهام آن ها را، به انضمام جبران کلیه خسارات دادرسی، استدعا دارم.

با تشکر و احترام فراوان،

نام و نام خانوادگی خواهان (وکیل خواهان)

امضاء و تاریخ

مدارک و مستندات ضروری برای تنظیم و تقدیم دادخواست

جمع آوری دقیق و کامل مدارک، یکی از مراحل بنیادین و بسیار مهم در فرآیند فروش سرقفلی مشاع است. این مدارک به دادگاه کمک می کنند تا با اطلاعات کافی و مستند، پرونده شما را بررسی و در نهایت رأی صادر کند. هر مدرکی که بتواند ادعاهای شما را اثبات کند، ارزش حقوقی دارد.

قرارداد اجاره و اسناد مربوط به اثبات حق سرقفلی

اولین و مهم ترین مدرک، همان قراردادی است که حق سرقفلی شما را اثبات می کند. این قرارداد می تواند شامل موارد زیر باشد:

• قرارداد اجاره اولیه: سند اصلی اجاره ای که بر اساس آن سرقفلی ایجاد شده است. این سند باید شامل تاریخ عقد، طرفین قرارداد، مشخصات ملک، مدت اجاره، مبلغ اجاره بها و شروط مربوط به سرقفلی باشد.
• بنچاق سرقفلی: در برخی موارد، سندی جداگانه تحت عنوان بنچاق سرقفلی یا سند صلح سرقفلی وجود دارد که به صورت رسمی حق سرقفلی را تأیید می کند.
• قراردادهای انتقال قبلی: اگر سرقفلی به دفعات منتقل شده است، تمامی قراردادهای انتقال قبلی نیز باید ارائه شوند تا زنجیره مالکیت سرقفلی مشخص گردد.

سند مالکیت ملک اصلی (در صورت امکان)

کپی مصدق سند مالکیت شش دانگ ملک (عرصه و اعیان) که سرقفلی بر روی آن قرار دارد، می تواند به شفافیت پرونده کمک کند. این سند، مشخصات دقیق ملک، مالک اصلی و پلاک ثبتی را نشان می دهد.

گواهی انحصار وراثت (برای وراث)

اگر مالکیت مشاع شما از طریق ارث به شما رسیده است، گواهی انحصار وراثت یک مدرک حیاتی است. این گواهی سهم هر یک از وراث را از ترکه متوفی (شامل سرقفلی) مشخص می کند.

کارت ملی و شناسنامه خواهان و سایر شرکا (در صورت لزوم)

کپی مصدق کارت ملی و شناسنامه تمامی خواهان ها و همچنین شناسنامه و کارت ملی خواندگان (در صورت دسترسی) برای شناسایی دقیق افراد و احراز هویت آن ها لازم است. این مدارک برای ثبت دادخواست و مراحل بعدی ضروری هستند.

هرگونه سند یا مدرک مبنی بر عدم توافق شرکا (مثل اظهارنامه)

اگر شما تلاش هایی برای حل مسالمت آمیز موضوع انجام داده اید، اما سایر شرکا با فروش مخالفت کرده اند یا به توافق نرسیده اید، مدارک مربوط به این تلاش ها باید پیوست شود. این مدارک می تواند شامل موارد زیر باشد:

• اظهارنامه: نامه های رسمی که از طریق دفاتر خدمات قضایی برای سایر شرکا ارسال کرده اید و در آن خواستار توافق یا فروش شده اید.
• صورت جلسات: صورت جلسات مربوط به نشست ها یا توافقات قبلی (حتی ناموفق) که نشان دهنده تلاش برای حل مسئله است.

اهمیت کپی برابر اصل کردن مدارک

تمامی مدارکی که به دادگاه ارائه می دهید، باید کپی برابر اصل شده باشند. این کار در دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر خدمات قضایی انجام می شود و به معنای تأیید تطابق کپی با اصل سند است. عدم برابر اصل کردن مدارک می تواند موجب ایراد به دادخواست و تأخیر در رسیدگی شود.

نکات حقوقی و چالش های مهم در پرونده های فروش سرقفلی مشاع

پرونده های فروش سرقفلی مشاع، همواره با نکات حقوقی ظریف و چالش های خاصی همراه هستند که آگاهی از آن ها می تواند به شما در مدیریت بهتر پرونده کمک کند. این بخش به بررسی برخی از مهم ترین این چالش ها می پردازد.

رضایت مالک: لزوم اخذ رضایت مالک و راهکارهای قانونی در صورت عدم رضایت

یکی از مهم ترین موانع در انتقال سرقفلی مشاع، عدم رضایت مالک اصلی ملک است. در بسیاری از قراردادهای اجاره، شرط شده است که مستأجر (صاحب سرقفلی) حق انتقال به غیر را بدون اجازه کتبی موجر ندارد. در صورت عدم رضایت مالک، دادگاه می تواند با بررسی شرایط و احراز اینکه انتقال، منافاتی با حقوق مالک ندارد و یا در صورت پرداخت حق مالکانه، حکم به تجویز انتقال صادر کند. در این موارد، مستأجر باید اثبات کند که مالک بدون دلیل موجه از دادن رضایت امتناع می کند و یا از او مبلغی فراتر از عرف به عنوان حق رضایت مطالبه می کند. این مرحله نیازمند تبحر وکیل در اقناع دادگاه است.

تقویم خواسته: اهمیت و نحوه محاسبه تقویم خواسته و تأثیر آن بر هزینه دادرسی

تقویم خواسته، یعنی تعیین ارزش ریالی خواسته در دادخواست. در دادخواست فروش سرقفلی مشاع، خواسته شما خود سرقفلی است که ارزش مالی دارد. نحوه تقویم خواسته بسیار مهم است، زیرا هزینه های دادرسی بر اساس آن محاسبه می شود. اگر خواسته به درستی تقویم نشود، ممکن است دادگاه ایراد بگیرد. معمولاً، خواهان می تواند خواسته را با مبلغی کمتر (مثلاً ۳,۱۰۰,۰۰۰ تومان) تقویم کند تا هزینه های دادرسی اولیه کمتر شود، اما در نهایت، پس از ارجاع به کارشناسی، میزان واقعی سرقفلی مشخص خواهد شد و هزینه های دادرسی بر مبنای نظر کارشناس تعدیل می شود.

نقش کارشناس رسمی دادگستری: نحوه تعیین و اهمیت نظر کارشناس

پس از صدور حکم بر تجویز فروش، پرونده برای تعیین قیمت سرقفلی به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده می شود. کارشناس با در نظر گرفتن عوامل مختلفی از جمله موقعیت ملک، متراژ، نوع کاربری، وضعیت کنونی بازار، سابقه اجاره و… قیمت واقعی سرقفلی را ارزیابی می کند. ارزیابی سرقفلی مشاع توسط کارشناس، مبنای اصلی مزایده و تعیین بهای فروش خواهد بود و نظر او معمولاً برای دادگاه قابل استناد است، مگر اینکه ایرادات جدی و موجهی به آن وارد شود.

مزایده و تعیین خریدار: فرآیند مزایده و حق اولویت شریک

پس از تعیین قیمت کارشناس، سرقفلی از طریق مزایده به فروش می رسد. این مزایده تحت نظارت دادگاه و اداره اجرای احکام انجام می شود. در این مرحله، تمامی افراد می توانند در مزایده شرکت کرده و پیشنهاد قیمت دهند. نکته مهم این است که اگر یکی از شرکای مشاع یا حتی مالک اصلی ملک مایل به خرید سهم باشد، ممکن است حق اولویت داشته باشد. در بسیاری از موارد، شرکا یا مالک اصلی ترجیح می دهند خودشان در مزایده شرکت کرده و سرقفلی را بخرند تا از ورود افراد جدید به ملک جلوگیری کنند.

بدهی های احتمالی: تأثیر بدهی های ملک یا سرقفلی بر فرآیند فروش

هرگونه بدهی مربوط به ملک یا خود سرقفلی (مانند بدهی های مالیاتی، قبوض آب و برق و گاز، یا بدهی های اجاره بهای معوقه) می تواند بر فرآیند فروش تأثیر بگذارد. قبل از فروش، این بدهی ها باید تسویه شوند یا در قیمت فروش و نحوه تقسیم بهای آن لحاظ گردند. بررسی دقیق اسناد و استعلام از مراجع مربوطه برای کشف این بدهی ها ضروری است.

مدت زمان رسیدگی: تخمین زمان مورد نیاز برای پرونده

رسیدگی به پرونده های حقوقی، به ویژه مواردی مانند فروش سرقفلی مشاع، می تواند زمان بر باشد. عواملی مانند حجم پرونده های دادگاه، تعداد جلسات رسیدگی، نیاز به کارشناسی، اعتراض به نظر کارشناس، و مراحل تجدیدنظرخواهی، همگی بر طولانی شدن فرآیند تأثیرگذارند. تخمین دقیق زمان دشوار است، اما معمولاً باید انتظار چندین ماه تا حتی یک سال یا بیشتر را داشت. از این رو، صبر و پیگیری مستمر، از ویژگی های لازم در این مسیر است.

حق شفعه: بررسی شرایط اعمال حق شفعه در صورت وجود

حق شفعه، حقی است که قانون برای شریک مشاع در اموال غیرمنقول (مانند زمین یا ساختمان) در نظر گرفته است. بر اساس این حق، اگر یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر می تواند با پرداخت همان مبلغ به خریدار، سهم فروخته شده را از آن خود کند. در مورد سرقفلی، با توجه به اینکه سرقفلی به تنهایی یک مال غیرمنقول مستقل از ملک اصلی محسوب نمی شود (بلکه حق بر عین مستاجره است)، اعمال حق شفعه به صورت سنتی بر آن محل تردید است و معمولاً شامل آن نمی شود. اما وکیل متخصص می تواند با بررسی دقیق شرایط پرونده شما، در خصوص امکان اعمال یا عدم اعمال این حق اظهارنظر کند.

نتیجه گیری: گامی مطمئن با راهنمایی تخصصی

همانطور که در این مقاله به تفصیل بررسی شد، فرآیند فروش سرقفلی مشاع، از همان ابتدای تصمیم گیری تا لحظه تنظیم سند انتقال، مسیری پرچالش و نیازمند آگاهی حقوقی عمیق است. پیچیدگی های مرتبط با ماهیت سرقفلی، تفاوت های آن با حق کسب و پیشه، قوانین متعدد و بعضاً متناقض، و از همه مهم تر، درگیر بودن چندین شریک و مالک اصلی ملک در این فرآیند، همگی دست به دست هم می دهند تا ضرورت حضور یک راهنمای حقوقی متخصص بیش از پیش احساس شود.

این راهنما تلاش کرد تا تمامی ابعاد این فرآیند را از مفاهیم پایه ای گرفته تا مراحل گام به گام و نکات حقوقی ظریف، برای شما روشن سازد. از لحظه تشخیص نیاز به دادخواست، تا جمع آوری مدارک، تنظیم دقیق و مستدل دادخواست، پیگیری در مراجع قضایی، و نهایتاً اجرای حکم و مزایده، هر گام نیازمند دقت و بینش حقوقی است.

در دنیای پیچیده حقوق، به ویژه در مورد سرقفلی های مشاع، کوچکترین اشتباه می تواند منجر به ضررهای جبران ناپذیری شود. به همین دلیل، هیچ گاه بدون مشاوره و همراهی یک وکیل متخصص اقدام نکنید.

با وجود اطلاعات جامعی که در این مقاله ارائه شد، فراموش نکنید که هر پرونده ای ویژگی های منحصر به فرد خود را دارد. قوانین حقوقی مدام در حال تغییر و تفسیر هستند و صرفاً مطالعه یک مقاله، نمی تواند جایگزین دانش و تجربه یک وکیل مجرب شود. وکیل متخصص سرقفلی، با اشراف کامل بر قوانین و رویه های قضایی، می تواند شما را از دام چالش ها و اختلافات حقوقی برهاند و بهترین مسیر را برای احقاق حقوق شما هموار سازد. این سفر حقوقی، گرچه پیچیده به نظر می رسد، اما با آگاهی و همراهی صحیح، قابل مدیریت و دستیابی به نتیجه مطلوب است.

دعوت به اقدام

اگر خود را در چنین موقعیتی می یابید و نیاز به فروش سرقفلی مشاع دارید، اکنون زمان آن رسیده است که گام بعدی را بردارید. تصمیم گیری در مورد مسائل حقوقی سرقفلی، نیازمند دقت و آگاهی کامل است. برای اطمینان از اینکه تمامی مراحل قانونی به درستی و به نفع شما پیش می رود، توصیه می شود از مشاوره تخصصی وکلای با تجربه در زمینه دعاوی سرقفلی بهره مند شوید. همین امروز برای یک جلسه مشاوره حقوقی تخصصی با وکلای مجرب ما تماس بگیرید تا با خیالی آسوده، در مسیر حقوقی خود قدم بردارید.