برندگان و بازندگان جهش قیمت مسکن + نمودار

برندگان و بازندگان افزایش قیمت مسکن طی دو سال گذشته قطعی شده اند. مروری بر روند صعود و سقوط “منافقان اولا” و “سازندگان خانه” طی 1.5 دهه گذشته نشان می دهد که تورم مسکن تقاضای مصرف کننده را از بین برده و خریداران اولین بار از بازار در سال های اخیر سود کارگران ساختمانی را کاهش داده اند. بنابراین برندگان آخرین التهابات قیمت در بازار مسکن منافقین واقعی علما هستند.

به گزارش مجله سلامتی ایران ، “دنیای اقتصاد” در ادامه نوشت: تورم و جهش های قیمتی که از سال 1997 بازار مسکن پایتخت را در دست گرفته اند ، دارای دو گروه بازنده و بازنده هستند. تنها گروه پیروز در این روند ula hoopoeis املاک و مستغلات هستند که با استفاده از تورم قیمت و سیل فروش سود قابل توجهی از بازار کسب کرده اند.

بازندگان این روند از یک سو اولین خانه ها و مصرف کنندگان مصرفی هستند که به دلیل افزایش شدید قیمت ها و کاهش قدرت خرید از بازار خارج شده اند. اما از طرف دیگر ، بازندگان این داستان دسته زیادی هستند و در نگاه اول ممکن است در گروهی از برندگان قرار بگیرند ، اما بررسی آماری نشان می دهد که این ذهنیت مغایر واقعیت است. این گروه بازنده یک سرمایه گذار ساختمانی است که در پروژه های ساختمانی دچار افت شدید درآمد یا سودآوری شده است.

مطالعه آماری درآمد املاک و مستغلات (سود سهام املاک و مستغلات) و فرضیه سودآوری (درآمد تقاضای املاک و مستغلات) طی 15 سال گذشته نشان می دهد: از سال 1997 ، با ورود بازار مسکن به یک دوره جدید از نظر تجارت و روند قیمت ، حلقه های اولا و سرمایه گذاران املاک و مستغلات برای کسب درآمد از سرمایه گذاران ساختمانی سبقت گرفت از سال 1997 ، بازار مسکن شاهد افزایش شدید قیمت ها با افزایش کوتاه مدت بود.پس از آن با شروع رکود اقتصادی با تأثیر عوامل برون سپاری ، روند صعودی قیمت ها در این بازار ادامه دارد. در چنین حالتی ، بر خلاف دوره های قبلی ، که نرخ سود ساخت و ساز همیشه برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بهتر بود ، برای اولین بار ، منافقین خاص با افزایش قیمت ها بازدهی بالاتری نسبت به سرمایه گذاران ساختمانی کسب کردند.

خبر مرتبط:  مصرف گاز نیروگاه ها در دی ماه به ١٨٣ میلیون متر مکعب رسید

گزارش های آماری نشان می دهد که قبل از این دوره ، در سالهایی که همزمان افزایش قیمت و معامله اتفاق افتاده است (به عنوان مثال ، در سال 1986 و 1991) ، حاشیه سود ساخت و ساز و سود جعلی مشخصات املاک و مستغلات نزدیک به یکدیگر بوده اند. در سال های پس از جنگ ، این دو نرخ در حداکثر یکدیگر قرار داشتند. به این ترتیب ، حاشیه سود ساخت و ساز و مسکن بسیار زیاد و حلقه های بهره برداری از املاک و مستغلات بسیار کم بود.

اما از سال 1996 که دوره جدید قیمت ها در بازار مسکن آغاز می شود ، روند کاملا متفاوت است. به عبارت دیگر ، حلقه های ula املاک و مستغلات از سازندگان سبقت می گیرند. البته در دوره اخیر رونق بازار مسکن ، دو اتفاق دیگر به طور همزمان در بازار رخ داده است. اول ، قدرت خرید مسکونی به شدت کاهش یافت ، بنابراین قدرت خرید به کمتر از 10 متر مربع کاهش یافت. در تهران دامنه تسهیلات ارائه شده برای خرید مسکونی از 12 متر مربع در سال 1996 به 7 متر مربع در سال 1997 ، 6 متر مربع در سال 1998 و اکنون حدود 5 متر مربع کاهش یافته است.

در همان زمان ، یک واقعه دیگر نیز وجود داشت که کاهش قابل توجهی در گردش ساختمانهای مسکونی در تهران داشت. در سال 1998 ، پراکندگی ساختمانی 14٪ کاهش یافته و در سال جاری ، پراکندگی ساخت و ساز 10٪ کاهش یافته است.

در چنین شرایطی که همه شاخص ها افت کرده اند ، تنها برندگان جهش و التهاب بازار مسکن ، حلقه های واقعی ula هستند که به دلیل خطر غیر اقتصادی و سایر التهابات بازار ، دستاوردهای قابل توجهی کسب کرده اند.

مطالعات میدانی نشان می دهد که کاهش چشمگیر حاشیه سود تولیدکنندگان در گذشته نه چندان دور منجر به ناامیدی آنها در هنگام پیگیری یا شروع فعالیت های جدید در این بازار شده است. طبق داده های به دست آمده ، حاشیه سود فعلی ساخت و ساز تقریباً به 35٪ رسیده است (در مدت بیش از یک سال و نیم).

خبر مرتبط:  ایران امروز یکی از کشورهای برتر نیروگاه ساز جهان است

در حال حاضر ، هزینه های مسکن ، از جمله هزینه های ساخت و ساز و قیمت زمین در تهران ، به طور متوسط ​​هر متر مربع 20 میلیون تومان. برای مناطق 4 و 5 ، این نسبت در هر متر مربع با دو منطقه مصرف و تولید حدود 30 میلیون تومان تخمین زده شده است. البته هزینه ساخت در جنوب تهران برای هر متر مربع حدود 14 تا 15 میلیون تومان است.

جالب اینکه حاشیه سود سازندگان در تابستان حدود 40٪ بود و هزینه مسکن در این فصل تقریبا 17 میلیون تومان بود.

یکی از دلایلی که کلاهبرداری املاک و مستغلات از سرمایه گذاری های ساختمانی بهتر عمل می کنند این است که قیمت زمین در سال جاری به شدت افزایش یافته است. روند افزایش قیمت در بخش املاک و مستغلات قدیمی در سال جاری این است که نسبت قیمت زمین برای مسکن به 1.5. به 1.5 رسیده است. این نسبت در حدود 1.4 سال پیش ، حدود 1.3 سال پیش و حدود 1.4 در اواخر دهه 1990 است.

بنابراین ، روند شدید قیمت مسکن به میزان قابل توجهی بر حاشیه سود ساخت و ساز تأثیر گذاشته است. از طرف دیگر ، عامل اصلی تأثیرگذار بر کاهش حاشیه سود تولیدکنندگان ، افزایش شدید هزینه مصالح ساختمانی است.

با افزایش شدید قیمت زمین و مصالح ساختمانی ، ممکن است این سوال وجود داشته باشد که سازندگان قیمت فروش خود را با کسری از هزینه افزایش دهند ، اما یک مانع عمده در سر راه آنها وجود دارد. کاهش شدید خرید و فروش باعث کاهش قابل توجه قدرت خرید مصرف کنندگان شد و این امر مانع از افزایش قیمت تولیدکنندگان به همان اندازه که می خواستند سود خود را افزایش دهند ، شد. در نتیجه ، سودآوری سرمایه گذاران ساختمانی به دلیل حقه بازی های املاک و مستغلات افزایش نیافت.

خبر مرتبط:  بند مربوط به رد بخشی از بدهی‌های دولت به کمیسیون تلفیق ارجاع شد

طبق نظرسنجی ها ، درآمدهای Ula hoopoe املاک و مستغلات در این رکود به 112 درصد رسید ، در حالی که درآمد سازندگان 35 درصد بود. مزایایی که تولیدکنندگان می توانند برای افزایش قیمت نهاده ها به آن اعتماد کنند ، اما به دلیل کاهش شدید قدرت خرید متقاضی ، کششی برای پایین آمدن قیمت ها در بازار نداشتند.

بنابراین علاوه بر نگاه اول به تخریب قیمت مسکن که متکی به کاهش قدرت خرید مسکن و خروج از بازار است ، نگاه دیگر و پنهان به این تخریب ضررهای قابل توجهی را برای سازندگان ایجاد کرده است. خسارت در نگاه اول چندان واضح نیست و نیاز به بررسی دقیق آمار دارد. به این ترتیب ، تولیدکنندگان دو ضربه عمده از جهش و التهاب قیمت ها متحمل شدند. از یک سو ، حاشیه سود آنها در پروژه های عمرانی به دلیل افزایش شدید هزینه ورودی های تولید به شدت کاهش یافت و از طرف دیگر ، بازار مسکن در تهران به دلیل کاهش چشمگیر قدرت خرید سازندگان که اکنون به کمتر از 10 متر مربع رسیده بودند ، به شدت سقوط کرد.

جالب اینکه حاشیه سود تولیدکنندگان در دهه 1980 به 100 درصد افزایش یافت.

کارشناسان املاک و مستغلات معتقدند با توجه به ناامیدی سازندگان از وضعیت فعلی بازار ، هنوز روند آشکاری در روند فعلی وجود دارد. وی می گوید وقتی روند سالهای گذشته مورد بازنگری قرار می گیرد ، در سالهای پس از ظهور ، حاشیه سود تولید کننده برای دوره تنظیم می شود. به عنوان مثال ، در سال 1989 ، پس از افزایش قیمت های ثبت شده در سال 1986 ، حاشیه سود تولید کنندگان حدود 10 درصد افزایش یافت. بنابراین ، در دوره فعلی ، اگر قیمت زمین ثابت باشد و انتظارات تورمی پایین باشد ، این می تواند منجر به افت قیمت اسمی در بازار مسکن شود و در بلندمدت ، سازندگان احتمالاً بازدهی معقول دارند.

انتهای پیام